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某大手仲介会社の「担当者確認、、、。」

レインズ(不動産業者間のインターネット上の物件ネットワークシステムのこと)を見ていると、良い物件と思われるものがあるため、物元業者に確認をすると「その物件は担当者確認になっています。担当者は不在で、〇〇時に帰社予定になっております。」と言われました。
1回だけならそういうこともあるかなぁと思うのですが、この大手さんの他の支店でも同じような対応、、、。
これはやはり組織的にやってるんだなぁって思わざるを得ません。

その後、記者予定時間に再度電話をすると、「遅れてるようでまだ帰社しておりません。」
これはある事なので気にしないにしても、その後、再度連絡すると、「先ほど戻ったのですが、また外出しまして本日は戻りませんので、改めていただけるでしょうか。」と言われたらもうアウトだよね。
翌日、翌々日が定休日だったら、もう3日後の確認というのは少なくとも確定だからね。
これはひどい担当者制度だよね。

本気で購入しようと考えている方は、たったの1時間で物件を逃すこともあります。
なんでこんな担当者確認なんて事するんでしょうね(聞かなくてもおおよそ見当が付きますが、、、。)。
これって売主様のためにはならないと思います。

もし弊社にいるお客様が高く購入してもいいと考えているお客様だったらどうするのでしょうか。
売主様の機会損失を招く恐れがあるのいうのも関係ないのでしょうか?(というか関係ないんですよ)。
それは、自社利益が最優先だから。こういった大手仲介業者がグレーゾーンを潜り抜けているのを知らないのは売主様だけです。

とは言うものの、裁判しても売主様には立証する術がないし、弁護士費用、訴訟費用などがかかるので泣き寝入りがオチでしょうね。
だから、結局悪事を働いている担当者は、そのままのさばったりするんでしょう。

まったくおかしなお話しです。
疑問に思うことがあれば、ぜひご相談下さい。

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予想以上に高く売れることもある!

どんな不動産も金次第。
そんなことを言われますが、例えば、接道要件を満たしていない土地などはまさにその典型です。
ここでは詳細は省きますが、一般的になかなか売れない物件というものが存在していても、どうのこうの言っても値段次第だったりします。

その逆も当然あります。
通常に売れる物件があって、どうしてもその物件が欲しいという需要があれば予想をはるかに上回る金額になることもあります。
ここ最近では、不動産価格は上昇傾向にあります。
どうしてなのでしょうか。
東京オリンピック誘致のことも言われていますが、実際のところ投資で購入しているわけではなく、実需としての需要があるわけです。
やっぱり、ご自身が長く住むことを考えているため、諸条件等がご自身のご希望を満たしていれば相場云々ではなく、とにかく購入したいという事になるのでしょう。

売却は、タイミングが命です。
例えるなら、釣りがそうです。
回遊魚を釣るときには、回遊してきたときにタイミングよくエサを入れてしまえば入れ食いです。
でも、回遊してきていない時は何時間たっても釣れないものです。
ココで運というのも左右してくるんだと思います。

タイミングは、わからないのでどうしようもありませんが、マンション等の場合には、同じマンションで売りに出ている数が少ないほど、高額で売れるケースは多くなるようです。

それは、購入するときには、周りの物件と比較検討されるからです。
買主様が他の住戸を検討しているとか言われてしまうと、売主様としては、ちょっと弱気になっちゃうのではないでしょうか。

そんな時は、売却の時期を少しずらす等、考慮する必要もあるかもしれませんね。
売却するときは、ご自身でも周辺の売却物件動向を調べてみることをお勧めします。
 

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買い替えの売却 (購入先行)

買い替えの売却でよく言われるのがコレです。
「購入先行か売却先行か。」
「売却した資金で購入代金をねん出したい。」

今住んでる自宅の残債が少ないのなら、購入が先でもいいと思います。
だけど、購入先行では、売却代金がもらえないので、理論的には購入ができないでしょ。

でもできるんですよ。
 
自宅と購入する物件を担保に、購入資金を金融機関から借り入れる。
そうすれば、購入物件の支払いができて新生活が始められます。

毎月の支払いは金利分のみ。
元金を払わないで良いんです。
その代り、売却期間はたとえば半年とか1年以内という条件付きですけどね。
でもそれだけ期間があれば高く売れる可能性は十分にあるでしょ。

で、売れたら、借り入れたお金を全額返済する。
ほら、できた♪

新しい生活をはじめながら、支払いも無理なくする。
これが、買い替えの王道でしょ。
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話しが入ってますので紹介不可ですって、、、。

大手さんの多くは、交通整理と称して、売主様から預かっている物件に「自社へ直接お問合せのお客様から相談が入る」と、契約がまとまるかどうかは関係なく、話しが入っているのでと言って、他社の紹介、案内を断ります。「これが他社のお客様からの相談の場合は、物件とめないんですよ。」おかしいでしょ(笑)。

この前なんか、その1週間後に確認すると、紹介できます。だってさ。
だったら、2番手扱いでいいから、なんで案内をさせないんだろうと思うわけ。
弊社の場合、1番手のお話しが来ていても、他社さんに対してその事情を説明して案内させてしまいます。
だって、1番手の方が結局買わなかったら、売主様に機会損失をさせてしまうでしょ。
売主様から預かっている不動産を私物化するとは、私は納得できません。

そんなことするなんて「交通整理」と称していますが、おかしいでしょ。

だから、弊社では、そんなことしません。その結果、成約が早いんです!
価格交渉が来たって、それなりの論理をしっかり説明します!
早く、より高く(納得できる)価格で売却することこそが、売主様が我々に求めていることだと思います。
もう少し正直に仕事してほしい。そう思う毎日です。
親しい同業者さんも大手についてはこのように言っている方がほとんど。

大手って看板だけなのにね。
中身はハッキリ言って、、、。

最近では、売主が不在が多く連絡がつかないんですよって手口が多いんだとか。
携帯電話持ってないのかいっ!って言いたいけどね(笑)。
たしかに、私もそういうことを言われるなぁ。

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どうやって業者を決めてるのかなって考えてみた

私は、起業してから、売却案件を数件預かってきました。
特段、売却活動をしっかりしますよ的な営業活動は一切やってこなかったのですが、色々と幸運が重なり売却のお手伝いをすることになったのですが、いずれもかなり良い金額(売主様が十分に納得される価格)でお取引をすることができています。

で、最近のお客様はご紹介で出会ったのですが、最初の面談の時には、かなり私のお話しにググッと吸いこまれるように聞き入ってくれて、「あとは、全て松田さんにおまかせしますので。」と言っていただきました。

このご紹介をしてくれたのが、だれもが知っているハウスメーカーの人なのですが、そのメーカーの信用があるから、そのメーカーの担当の方が紹介してくれた仲介会社だから安心と思ってくれたのかなと思うわけです。

大手の仲介会社はTVコマーシャルをしたり、ラジオコマーシャルやったり、新聞折り込み広告をしたり、とにかく資本が大きいため、広告宣伝費をたくさん使って「信用」というものを確立することに努力しています。
「信用」これがキーワードなんですね。

しかし、TVやラジオに出ているから信用できるのかと思ったらそうでもない事に気が付きます。
なぜなら、TVやラジオに出ているのは、現場で仕事をしている営業マンではなく、会社という法人だからです。
当然、会社の方針に従って営業活動をしているのですが、実際には各営業マンによって個々の考え方も違い、同じ営業活動をしているかというとそうではありません。
コマーシャル等莫大な広告費をかけている以上、その広告費以上の売り上げをあげないといけない事もありますので、ある意味紙一重の営業活動とも言えます。

そのため、ノルマは大変厳しく、各営業マンは売り上げるのに必死なわけです。
そうなると、囲い込みは巧妙になり、他社のご紹介ができないようにうまく立ち振る舞います。(振る舞いたくなるわけです。)
これはウソを言うというよりは情報をうまく操作するという事なのです。
情報を操作することによって、他社の客付けができるだけうまくいかないようにすることができます。

これが囲い込みの一つの手法です。
囲い込みは自社で両手契約をするための活動方法のことで、この業界では大変問題になっていますが、証拠をつかみづらいので、なかなかその根絶まで行かないのが現状です。
詳しく書こうとすると長くなるので相談があれば個別にご説明をしている次第です。

さて、脱線しましたが、広告をしているから、知名度があるからというのが信用にはつながらないという事です。
なぜなら前述したように、営業をしているのは法人ではなく、個人の営業マンだから。

業務は実際に依頼しなければ見えないですが、泣き寝入り的な感じでお願いするのはやめてほしいなといつも思っています。
親切な営業マンもたくさんいますが、多くの素晴らしい営業マンは大手の営業方法に限界を感じ、起業していく人が多い業界です。そうなると、残っている営業マンの中には、的外れな提案をしている営業マンもたくさんいるでしょう(というか残念ながらいます。)法人を信用していても実質的にはそれほどレベルが高くないこともあります。

で、私が「お客様がどうやって業者を選んでいるのか」という事について考えるのは、
前提に知名度がある(どこに頼んだらいいかわからないからとりあえず知名度の高いとこへ)。
1.ウソがなさそう(信頼できそう)
2.しっかりと業務をしてくれそう
この二つだと思います。
でも、営業マンのウソを見抜くのは難しいですよ。なんせ宅建の知識というのは知らない人からするとブラックボックスだからね。

知名度は、とっかかりとしてとても重要ですが、それ以外は何の意味もなく、無駄な広告宣伝費をたくさんかけていることにもったいない感もあります。
それに、不動産売却の仕組みを知ってしまえば、大手に頼む人は激減すると思うんですよね。
メリットがあんまりないから。
弊社のような小さな会社がご紹介を多くいただけているのは、理由があるんですね。

その理由は、皆さんが直接お話しを聞いていただければ、きっとわかると思います。
だって、本音でお話ししてしまうので、皆さん、目からウロコになるからです。
本当に皆さんのためになる仕事をする。これが私の信念ですね(笑)。

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売主様から媒介を受けているのに他社案内客の見学に立ち会わない業者

業者としてはいけない事の部類に入るだろうなぁ。

今日、案内のアポを取っていたんですが、今週案内するお客様が5組。そのすべての物件が他業者さんが売主様から媒介受託している物件。
で、大手を含む業者さん13社のうち、立会をしてくれるのはたったの1業者のみ。

これ、どうなんでしょう。
売主様から預かっているんだから、せめて代理の人でも立ち会わせて物件の説明くらいしてくれてもいいのにね。
せめて立会いができないんなら、物件のアピールの説明文くらい私にくれてもいいと思うんだけど。。。

こういう物件のほとんどが売主様がいない物件。つまり引越が完了してて空室の物件ってわけ。

居住中なら、必ず立会いをするんですよ。よほどのことがない限りはね。
案内してくれた業者が売主様とお話しできちゃうでしょ。
つまり抜かれたら困るわけね。(抜かれる=他社に売却依頼を取られる。)

空室なら、勝手に見学しても売主様がいないから直接話をされることもなく抜かれることもないし、成約してほしくないから説明もしないわけ。(できるだけ両手にしたいわけね。)
鍵はその業者に借りに行くんですよ。で他の物件も見終わってからその鍵を返却しに行く。
1か所ならいいんだけど、これが4社とかになると、どんだけ手間かかるかわかってんのかと言いたいくらい時間がかかるんですね。

それでも、物元業者として、仲介手数料頂くんだからおいしいとしか言いようがないでしょ。
売主様本位って何だろうね。
大手さんだったら、他の営業マンで手の空いているのがたくさんいるんだから。
売主様のためにもう少し努力してあげてほしい。
でも、考え方によっては、おたくを信用しているから勝手に案内してよって言っているのかも、、、。
う〜ん、複雑だ。ほんとうに複雑な心境になるね。

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高いって何だろう。

高く売りたい。
所有者という立場であれば、多くの方がそう思うわけですが、高く売るって何だろうって思ったことないでしょうか。
私はあります。
私はできるだけ高く売るお手伝いをしたいと思っています。
では、高くって何だろうと思って。

ココで話しが変わりますが、時計の話し。
伊勢丹とかの時計コーナーに行くと、子供向けの時計は1,000円で売っていたりします。
大人のこだわりの時計を見ると、500,000円します。
この時計、両者とも時間を示すという事で言えば同じ機能ですが、その価格は500倍も違うわけです。
では、500,000万円の時計は高いと言えるのでしょうか?
その時計の横には1,000,000円の時計があります。
さて、この500,000円の時計本当に高いと言えるのでしょうか。

これは、比較の問題だったり、価値観の問題だったりします。
見かたによっては、1,000円の時計が一番高いかもしれません。
その理由は、1,000円の子供向きの時計はいい大人はつけません。
つまり、1,000円はただただ無駄な出費になってしまう。
しかし500,000円や1,000,000円の時計だったら、一生大切にするでしょ。
そしたら、500,000円や1,000,000円の時計の方が安いと言えるかもしれません。
金額だけ単純に比較すれば1,000円の方が安いわけですが、無駄をしない・大切にするという意味では、500,000円や1,000,000円の時計の方が安いと言えるのではないかと。
つまり、価値観なんです。

思いっきり脱線しましたが、不動産で高いというのは、一般消費者が買わないような価格の事といえるでしょうね。
それと、客観的データに基づいた査定価格より高く売れた場合。これも高い(売主様から見たら大成功)と言えるでしょうね。
しかし、査定価格が人為的に調整されたものであればあまりあてにならないので、高い安いといった検討自体がしずらいものになってしまいます。

(さらに脱線(笑))
物件の価格は売る対象によって価格が変わるんですね。
そういう話しって、なかなか皆さんはご存じないはずです。

不動産の一物五価なんて言って、一つの不動産には五つの価格があるなんて言われています。
・実勢価格(時価)
・公示価格
・基準地価
・路線価
・固定資産税評価額

で、実勢価格にもいろいろあるんです。
不思議でしょ。
詳しい話は直接ご相談くださいね。
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ちょっとひどい価格設定だね。この業者はこういうこと平気!

この仲介大手さんは、結構すごい。
価格設定がすごすぎるんですよ。
先日、弊社で媒介を受けた物件は、いいお客様がいれば、高くても7,000万円相当と想定される物件でしたが、その仲介大手さんは10,900万円で売れる可能性があるといったそうです。当初その価格でしたが、2か月くらいで9,900万円。その後数か月で8,900万円に変更。
しばらくは様子見で日数だけ経過し、7,900万円になりました。
チラホラお問い合わせが少し出始めましたが、契約には至りません。そりゃそうです、周辺相場を考慮しても高いもん。いや!高すぎるもん。

そして契約した金額は。。。。

はい、これ実話です。
この仲介大手さんは、まず、不動産の事興味がなくとも多くの方々が知っている業者さんです。
言ってみれば知らないほうが希少かもくらいの仲介大手さんです。

所有者さんにお話を聞いたら、最初ポスティングちらしを見たそうです。
そこにはこのようなことが書いてあったそうです。
「この地域で予算11,000万円で土地を探しているお客様が弊社におります。売却物件募集中!」
それを見た、このお客様がお問合せをしたという流れです。

面談時に、「売れる可能性は十分あります!おまかせ下さい!」と言われ、勇気づけられたそうですが、売却委任を受けた後、ご案内は1回もなかったそうです。
その後、価格はどんどん下がっていき、当初より約3,000万円もダウンしてしまったというお話しなのです。
ところが実際の成約価格はもっと下です。

そうなんです。
実際にこんなことがあるから、大手だからと言って安心してはだめなんです。
皆さんは、大手会社に売却依頼しているのですが、本当は「大手の看板を借りている一匹狼の営業マンに頼んでいる!」←このことをよく頭に入れといてほしいですね。

それがわかると、いろんなことが見えてきそうですよ。
前にも書きましたが、資本主義だからいくらで売ろうと買おうと自由です。しかし、結果的に所有者をだますようなことになるようなアドバイスはおかしいですよね。そうでしょ?

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おまえらは詐欺集団かっ!

まず前提です。
日本は資本主義だから、いくらで売ろうと買おうと問題ありません。

それを理解したうえで以下をお読みください。

府中でずっと売却情報を見ていると、マンションでもこんなことがある。
初回売り出し価格2580万円
価格変更 2350万円
価格変更 2250万円
価格変更 2050万円 (現在の価格)

現在の価格と比較すると、約125%の価格で売出スタートをしているんですね。
今は様々な大手さんが査定価格の125%までは売出価格の設定ができるなんて説明をしていますが、どう考えてもそれで成約するわけないだろうと思うわけ。
この説明でその気になっている所有者様に言いたいね。気持ちはわかりますが冷静になったほうが良いですよ、ホントに。

所有者の方に問いたいのですが、
あなたが買うかどうか検討している人だったらどうするでしょう?
通常相場の125%の物件買います???

真剣に探していたら、いろんな情報を目を皿のようにして調べているから、割高感があれば買わないでしょ?

だって、売りだされている周辺マンションの価格と比較したらどう考えても高いんだもの。
裏返していえば、あなたの売りに出しているマンションより安い通常価格のマンションで先に購入済ませちゃうでしょ。
そしたら、せっかくあなたのマンションを最初に気になってた方であっても別のマンション買ってしまったりするんですよ。
ほんと、機会損失もいいとこだよね。これも見方を変えれば囲い込みのアレンジ版だと思います。

だから、査定額の125%という価格で売りだしたとして本当に売れるのか。
本気になってとことん質問して、とことん納得して売却依頼を出したほうが絶対いいですよ。
ハッキリ言います。本気で高く売ろうとしている営業マンなんてごくわずかです。

ノルマのあるサラリーマンである営業マンは、まず高く売ってくれません。
だって、自身のノルマのクリアが最優先だから。
これはしょうがないんです。私も以前勤務していた不動産会社のノルマで苦しい経験してますからわかるんです。
店舗責任者から「売主に言って価格下げさせろぉ~!いつまでこんな価格でやってんだ!」って言われちゃうんですから。

所有者様のこと本気で考えてくれている営業マンはそもそもの価格設定が違うんです。

より高く売れたらうれしいことだから、私は少しでも高く売る努力をします。
だって、売った後もお付き合いを考えているんだから。その場しのぎの、その場儲けの仕事はしたくありません!

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売却時、リフォームの必要性について

購入する方は第一印象で、その物件を購入しようかを決めてしまうことがほとんどです。
つまり、きれいな物件は良い印象を持ってもらえるため、高額で成約する可能性が高いのです。

そこで、購入のお客様に良い印象を持ってもらうために、物件の付加価値を上げる方法として、小さな傷などを補修する方もいらっしゃるのですが、小さな傷の補修よりも、もっと効果的なのが、目立つ部分のリフォームです。

それは目に入りやすい箇所、つまり「クロス・床・襖、畳」などです。
お住まいになっている物件は使用されているため、細かい傷があるのは当然のことなのです。それよりも目に入りやすい部分を手直しすることが、不動産の付加価値を上げる最も効果的な方法となります。

室内で喫煙をされているおうちなどは、クロスもかなり黄ばみがあり、それだけ印象は悪くなります。
賃貸住宅を探すほとんどの方たちが、自分たちの生活をそこで描きながら物件を見学しますが、)売買となれば、より良い条件の物件を購入したいと思うのは当然の事でしょう。

所有者様からすれば、リフォームするのは手間ですし、自分たちが住むためではないのであんまり乗り気になれないかもしれませんが、数十万円のリフォームをすることにより、数百万円高く売れることもあります。

すでに空室でリフォームとハウスクリーニングが完了している物件は高く売れる傾向がありますので、余裕のある方は、目に見える部分だけのリフォームをお薦めいたします。
細かい部分は、程度により補修した方が良い場合もありますが、それほど気にされなくても良いでしょう。

当社がいつもお願いしているリフォーム会社があります。親身で、比較的安価な料金で対応してくれますので、ご希望がある方はご相談ください。

(不動産屋さんが提案している小さな補修程度では、高く売れると思わない方が良いですよ。それこそ買主様は補修位では気が付きませんし、気がついてもそのくらい当然としか思ってくれませんので、ほぼ効果はありません。ご注意を!

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