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業者さん買取も壮絶

業者さん買取も、壮絶な戦いです。
所有者様から土地の売却を受けた場合、あまりに大きな土地は一般のお客様では規模的に流通しない為、業者さん買取になるのが普通です。

で、今回は業者さん買取の規模の土地の売却を相談されているのですが、凄いんですよ。
金額が、、、。
こういう場合、数社に購入検討を依頼するのですが、その中で一番高く買ってくれる方(諸条件によっては金額だけではありませんが。)に買っていただくのが普通です。

普通は、一般顧客が買う金額が最も高くなるのはわかると思うのですが、最近では業者さんもそれに負けない位の金額を出してくるケースがあります。
それは、仕入をしないと売るものがないためです。
仕入は、買取業者さんにとっては生命線なのです。

で、いろんな売買条件があるのですが、普通に考えてみても一般顧客が買う条件に引けを取りません。
場合によっては、それ以上かもしれないのです。

で、今回は壮絶です。
どの業者さんも買いたいということで、金額がどんどん高騰していく様子がわかります。
正直、私もびっくりしました。
大丈夫なんだろうか、、、。

でも、売主様から売却を依頼されている以上、より良い条件で買っていただけるのが売主様に良いかと思いますので、ちゃんと売主様の利益を考えないといけないわけです。

こうゆう時こそ、買取の業者さんに対しては、心をドライにしないといけないなって思いますね。

業者買取の場合、一番に喜んでいただかなければならないのは売主様
その次に、買取の業者さん。
その次に、弊社。
この順番が鉄則ですね。
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キャンプ場がようやく契約へ向けて動き出す

先般売却の依頼をいただいたキャンプ場の売却がようやく購入希望者が現れまして、ようやく段取りを踏めるようになりました。

キャンプ場は、用途が特殊なだけに時間がかかるだろうなと予測はしておりましたが、思ったよりも早くお客様を見つけることができ、売主様も大変喜んでおられます。

これ。実は横のつながり(人間関係のつながり)で契約に至りそうなお話しでして、これはなかなか貴重なお取引になりそうです。
売主様は最初、誰もが知る不動産会社最大手に売却依頼をしていたそうなんですが、担当者さん「3ヶ月以内に売却の道筋たてますよ!」くらい豪語してたらしいんですが、案内は1回もなかったらしく、売主様も困惑していましたよ。

ほんと、口で大きなことを言ったところで、結果を出せないんじゃ意味ないですよね。
不動産会社は、会社の規模は関係ありません。
だって、不動産という商品は、会社にはないのです。
現場(外)にあるのですから、、、。

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売却大成功!

この前、売却相談がありまして。

そのお客様は、大手も含め、たくさん検討されたそうです。
で、最終的に弊社を選んでいただいたのですが、大満足の結果が出ました。
それはそれは、売主様も予期せぬ価格で、すごく高く売れたんですね。

大反響でした。

他にも同じような物件があります。
売却依頼を受けたときは、売主様の味方。
購入依頼を受けたときは、買主様の味方。
それが私の信条です。
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売れないものは、やっぱり売れない。

売れない物件っていうのが、府中市内にもいくつかあります。

これはね、どうしようもないんです。

その理由はいくつかあります。

広告の仕方が悪い。
対応の仕方が悪い。
などありますが、
今回の場合は価格の問題。
相場が5000万円の地域なら、5000万円前後の価格で考えるべき。
とはいえ、売出値は自由ですから、6000万円とかで出したっていいのだけど、結局売れなければ、困るのは売主様でしょ?
事情があって、値段が下げられないのであれば、売りに出さないべき。
ずっと売れ残っている印象が付きまとうので、広告出しっぱなしは、あまりお勧めではありません。

一般の居住用の戸建なんかは、よほどのハイグレード物件ですら、あまりに高すぎては見向きもされません。
逆に、収益物件(投資用)だったら、物件の良しによるので、所有目的も含め、長期保有か短期保有かでも違ってきます。

とにかく、高すぎはダメなんです。
私の仲の良い不動産屋さんは、高すぎる物件は預からないってはっきり言います。
絶対成約しないからです。これに対して大手さんはなんでも預かって、最終的に値ごなしして決めるという方式なのですが、私も高すぎる物件については、原則預からないことにしました。

どうしてそう思うようになったかというと、去年、3物件の売却依頼を受けたんです。
その物件が、とても遠いわけです。
現地まで、車で2時間半かかるんだから。
売却活動するのですから、物件調査して図面作っていろいろしているんだけど、(物件所在地の)数社にも同時に売却依頼されて、車で2時間半かかる不動産屋さんになんか問い合わせが来るわけがないでしょ。
費用と時間をたっぷり割いた揚句に、所有者様から媒介契約の更新はしませんよって、、、。

こちらも人間なので、努力に見合った結果はほしいところ。
売れないのを不動産屋さんだけのせいにされてもね、、、。
あの後、あの物件売れたのかなぁと思い調べてみると、やはり、、、価格落ちてますね。しかもまだ販売中とは、、、。

とはいえ、私をホントに信頼してくれているという事であれば、喜んで継続して対応をさせていただきたいとも考えております。
実際、結構な遠い物件の売却も預からせていただいておりますので。

はい。
今日は愚痴を公表(笑)。
 
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やはり。委任物件の反響が増えてきました。

2か月前に、売却の依頼を受けさせていただいたマンションですが、最初はやや高めからスタートしたので、反響が少なかったのですが、小刻みな価格変更をしたら、反響がとっても増えてきました。
ご案内も発生するようになり、だんだんと成約に向けての雰囲気が出てきました。

やはり、、、。
不動産は、価格帯が重要であることは否めませんね。
物件の立地や人気度合によって、考え方も異なりますので、一つの理論だけで考えるのは良くないことですが、おおよその理論は押さえておかなければなりません。

これって、説明が難しいんだけど、実際に、お問合せがあったり、交渉事があったりしたときに、どうするか。

これが大切なんですよね。

そこはプロである私にお任せ。

きっと、喜んでもらえる売却ができます。
いままでは、喜んでもらえました!
これからも、喜んでいただきます!

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不動産価格はスーパーのお買物と似ている。

不動産の価格はどうやって決まるのでしょうか。
それは、いろいろな個別要因がありますが、皆さんがスーパーでお買物をするのと似ています。
金額が違いすぎますが、値付けをするという意味では、とても似ているのです。

では、どんなとこが似てるのかを簡単に書いてみます。

例)みかん。

愛媛産のとっても甘いミカンと愛媛産のあんまり甘くないみかん。
一般的にどちらの価格が高いでしょうか。
それは、とっても甘いミカンだと思います。

それは、人であれば、おいしい基準があり、おおよそ万人に同じようにそう思われているからです。
では、とっても甘いミカンの最後の1袋を目の前の人に買われてしまい、買い逃したあなたは、あんまり甘くないみかんをいくらだったら買いますか。

とっても甘いミカンより高かったら普通は買いませんよね。
やっぱり、より安くなければ手を引っ込めるのではないでしょうか。
でも、とっても甘いミカンが売っていたことを知らなければ、もしかして、普通に買ってしまうかもしれません。
その反対で、より高くてもとっても甘いから買っちゃえってなるかもしれません。

つまり、不動産にも同じことが言えます。
近隣で「安くまたは高く」売られている不動産があれば、その価格に引っ張られてしまう可能性があるのです。
もし、二つの不動産を比較したときに、その片方がとっても魅力のある不動産(とっても甘いみかん)だったらどうでしょうか。
それなりに高いとわかっていても、、もしかしたら、買ってしまうかもしれません。
その基準はなんでしょうか。
それは、その人その人のものさしです。

査定によって、おおよその売出価格の目安がわかれば、それに対してどのような価格で売り出すか。
それが売主様にとって命運を分けることもあります。
売買はタイミングですので、良い買主様が現れるタイミングで売り出すことができた場合、これはとても新鮮な甘いみかんなので良いと思います。

買う方はそれこそ真剣なので、あらゆるところから相場感を調べて、交渉にあたることでしょうし、我々ご依頼をいただいた仲介会社もできる限りお客様の味方をすることでしょう。(売主様であっても買主様であっても。)

そうして、価格合意した金額がたくさん集まって、相場を形成していきます。

最近では、香港のマンションよりも東京のマンション価格が半分くらいだそうで、海外の投資家さんが、『東京の不動産は割安だ!』として、かなり高い価格でも購入しているようです。

これが不動産の価格を押し上げていると言われているようですが、確かにそういう事は考えられることです。
まだ郊外にはそれほど波及していないと言われていますが、それもどうなるか。
一部では、すでに波及しているとさえ感じます。

私は、普段の日常のお買物と似ていると思うのですが。
どうでしょうか。
 
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階段上の物件

道路からすぐに階段がのぼり40段あって、その上に立っている一戸建て。
売却のご相談がありました。
三鷹市内ですが、駅からはとっても遠く、駐車場なし、駐輪スペースなし(取れない)という状況。
階段上の土地は60坪程度あり、眺望も素晴らしいのですが、擁壁などを考慮しなくてはいけない。
そして、築年数が結構経過しているため、建物を解体も考慮することになりそう。
階段で高いところに物件があるので、新築する時に重機が使えないため、全ての材料を職人さんたちが手運びしなくてはならない。
そうなると、どれだけのコストがかかるかわからない。2倍まではいかないにしても相当なものです。

ということで、いくらで売れるのか率直なところわかりません(笑)。
で、今の状況では、一般の方は購入できないと思うので業者さん買取という方向になると思いますが、業者さん数社にご相談をしたところ、全てのところが購入しません、できません。との回答。。。

ただ、その業者さんの知り合いの業者さんが購入できるかなという金額がなんと現況で500万円、、、。
土地値は坪8.5万円。
三鷹市内なのに、、、。
ちなみに周辺は60万円前後の相場ですが、これが不動産価格というものなんです。
万一にも坪60万円に限りなく近い金額で購入してくれる方がいればいいんでしょうが。

不動産価格は、いかに道路付けによって価値が変わるのかという参考例です。
接道がちゃんとしていない不動産を所有している方は、あんまり資産の過大評価をしない方が良いと思います。
売却の時に決断ができなくなる要因になるかもしれませんので。ちょっと所有者の方がお気の毒ではありますが、仕方ないかもしれませんね。それでももう少し時間をかけてみたいと思います。
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買い替えの売却依頼ですよぉー

3か月前から、物件購入のご相談があり、色々とお話を伺っていると、どうやら別居中の母親と一緒に住みたいとのこと。
母親の物件を売却して、その代金を購入資金に充てたいとのことでした。

購入する旦那さんのご年収からすると、だいたいの借入上限はわかるので、その上限+母親所有のマンションの売却代金+自己資金を考慮し、購入物件の変える金額の上限を設定し、物件を見学しました。
おおよそ10物件見たでしょうか。
その中から1物件をとても気に入ってもらったので、ご契約をしました。

引渡しは約1か月後です。

マンションを担保にお金を借り入れできるので、
住宅ローン + マンションを担保に借りるローン(プロパーローンといいます。) + 自己資金 、で購入物件のお支払いは速やかに完了します。
そして、気になるのは、売却の方ですね。
売却はこれから速やかに活動を始めますが、空室になるので、見学がしやすくなりますね。
売却ができるまでの間、プロパーローンの支払いがありますが、この支払いは毎月1万円くらい。
そうです。金利の部分だけ払えばいいのです。
だから、そんなに負担にならないでしょ。

買替って、タイミングを合わせるがとっても大変なんです。
だけど、こうすれば、タイミングを気にせずに、本当に気に入った物件が購入で来て、売却も焦らずじっくりとできるから、より高額での売却が出来そうでしょ♪

そうなんです。
これ、変に購入と売却の同時進行すると、所有マンションは、業者買取になってしまい安くなっちゃうんですよ。
なんでかって?

大手さん行っても、業者買取させた方がおいしいので、そのような営業手法になってしまう可能性大ですから。
本音でお客様の利益を考えてくれる不動産屋さんに頼んだほうが良いですよ。
そんな不動産屋さんってどこにあるの?
ココですよ(笑)。
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どこに頼んだらいいかわからないから一括査定サイトを利用する。

多くの皆様が、売却依頼する時どこに頼んだらいいか知りません。
当然ですけど(笑)。

で、わからないから、とりあえず大手さんや一括査定サイトで一括査定依頼をする。
でそのうちのどこかに売却委任をする。

これが多いパターン。

業者さんは、大きく分けると、大手というくくりと、街の不動産屋さんというくくりの二つになるかと思います。
でも、一括査定サイトは大手というくくりの中だけでほぼ選んでいるわけだから、どこに頼んでもそれほど変わりません。
一括査定サイトは、大手のように資本が大きくないと、利用できない(しずらい)料金体系があるからです。

仮に反響があったとしても、登録業者が5社あれば、委任を取れるのは5分の1の確率です。
そしたら、仕事だって粗くなる事は必至です。
どんなに丁寧な査定書作ったって所詮5分の1の確率なんだから。
そんなの意味がないわけです。
査定書の金額に高い安いがあったとしても売れる金額はそれほど変わらないのが本当のところです。
(単純な売却だけならね。)

買替えとなると、業者さんのいいカモになる可能性が高い、、、。
だって、業者買取の理由がつけやすいもの。

実際に、大手さんと街の不動産屋さんに足を運んで、お話を聞いてみてください。
どっちの方がより親身なのか。
私からすれば、まず大手さんの担当者に会ってもらって、それから当社に来てほしいですね。
そしたら、どれだけ当社の対応力・サービスが違うのかが一目瞭然だから。
 
なんとなく物件案内の「あて馬物件」と「本命物件」を比較させるのに似ている、、、。

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売主様への背任行為。

不動産仲介業者は仲介手数料商売です。
ですので、いかに仲介手数料を多くとるかを考えます。
売主様から売却依頼を受ければ、どう転んだとしても売主様からは仲介手数料をいただけるわけです。
そうなれば、業者が考えるのは、その物件で買主様からも仲介手数料をもらうことに尽きるわけです。
つまり両手契約(両方から手数料をもらえることから)というわけです。

で、数日前、ポータルサイトをご覧になっている弊社のお客様より、物件見学をしたいという依頼がありました。
スーモ、ホームズ、グー、ホームフォーユー等のポータルサイトには、「ある業者の専属専任媒介」となっています。
レインズ(不動産業者間で情報を共有するインターネット検索システム)には物件は登録されていません。

で、その業者に電話をし、担当者とお話しをすると、「契約になりました。」と言われました。
既に無くなっているのであれば仕方がないのですが、翌日、スーモの情報が更新されていました。
という事は、囮広告でない限り、まだ物件があるという事になります。

となると、宅建業法違反の可能性があるわけですから、正当なルートを使い、確認をしていただくと、「担当者はやめました。」と言われたそうで、「その物件はコチラの登録ミスで、専属専任媒介ではなく一般媒介でした。ポータルサイトの情報を明日変更しときます。」と言われたそうです。
一般媒介であれば、売主様は不特定多数の不動産業者に売却を依頼できるのです。そうしたら、弊社にいるお客様で、成約できるわけです。
しかし、この業者が、他の全ての不動産業者に売却情報を開示しなければ、他社のお客様はその業者に直接行く以外には購入ができないわけです。
少なくとも、弊社のお客様については、その業者に不信感を抱いており、そこの業者と直接の仲介では契約できないと言っています。つまり、他社を排除している限り、弊社のお客様はこの物件を購入しない!!という事なわけです。

はい、囲い込み決定!!

売主様はどう考えるでしょうか。他社を排除して、仲介手数料収入を倍にしようとするこの行為を。
なので、弊社では、この所有者様に手紙を出して、直接お取引ができるようにしたいと考えております。

ちなみにこの業者さんは、セ○チュ○ー21の加盟店です。
一般媒介と言っている以上、コチラが直接売主様にアプローチを掛けようが何をしようが、文句をいえた義理ではないのです。

セ○チュ○ーも落ちたものだと、思いましたね。

売主様へ忠告しておこうと思います。
売却を依頼するときは、会社名の知名度だけで判断してもだめです。
特にフランチャイズ系はコンプライアンスなんかあってないようなものです、、、(もちろん多くの業者が最低限のルールを守っていると信じたいですが。)
大手だってずるいことしてることもあるしね、、、。

知らないのは売主様だけってことか、、、。
不動産売却は皆様にとってはブラックボックスなのだから、、、。

注意してくださいね。

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