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売って利益が出たら譲渡所得税という納税があります。

不動産を売却すると、利益に応じて、税金を納める制度があります。
それが不動産譲渡所得税!
給料もらったら納める税金(所得税など)と似たようなものです。

買った金額が、1000円
売った金額が、1500円
利益500円に対して、決まった税率により、納付通知書が届きます。
もちろん500円の利益のうちの何割かになるので、納税ができないことはありません。

ですが、買い替え等になる場合には、気をつけましょう。
お住まいになっている不動産や住まなくなってから3年以内(※)なら利益が3000万円以下であれば税金はかかりません。
(※細かい規定に注意!!)

でも、お住まいになっていない不動産の場合、3000万円以下の利益でも税金がかかります。
そうです。10円の利益ですら税金がかかってしまうのです。

ということで、今、いろいろと悩んでいるお客様がおります。
購入したときの土地の契約書がなかったりで、計算上利益が出てしまうかもしれないのです。
実際に、購入したときの費用が大きく、造成費用もかかっている場合、計算上利益が出ない(納税がない)ことがあるのに、その時の契約書等を紛失したがために、計算上の利益が大きくなってしまい、納税額数百万円になる方もいます。

購入したとき、造成したときの領収証等はとても大切です。
必ず、保管しておいてくださいね。
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知らないって損します。

不動産を購入する方が、価格交渉をしてくるのは今や日常茶飯事です。
売主様はできればより高く売りたいと思うのが普通ですから、価格交渉の時に、自分に有利に動いてくれる不動産屋さんを選ぶべきですが、営業マンの本質を知らず、損をしている人も多いのです。

先日、伺った相談者の方にわかりやすい説明をしました。
値引き交渉が入った時に、不動産屋さんがどのように価格交渉に対して対応するのかというお話しです。

すると、、、、。
「まさかぁ。そんなことないよね。そんなことしたら不動産屋さんだってその分損するでしょ、、、。ありえないよぉ、、、。」

これだけだと何のことだかわからないかとは思いますが、我々不動産屋さんの損失は、売主様から見たら概ね100分の3なのです。
つまり、売主様に損させて、自分とこの損失が100分の3であろうと、早く売上を確定させてしまう方が勝ちなのです。その浮いた時間、期間を利用して、さらにもう1件多く契約をした方が営業マンにとってもメリットがあるのです。

さてさて、先日の相談者さん、他の業者さんも検討されるような雰囲気ですが、どうなることやら。
私は、不動産のお仕事は人間関係・信頼関係が基礎となると思っていますので、ご信頼をいただけないようであれば、売却依頼を受けなくてよいと考えています。

お客様から見ると契約するまでは費用は一切かかりません。しかし、こちらからすると、売却活動をするために、調査、書類のまとめなど、かなりの時間と労力を費やしています。
もちろん、それをしなければ売却活動はできませんので、愚痴を言うつもりもないのですが、そういった目に見えていない部分のことを考えずに、説明の途中で「伏線を張りだしたよぉ。」とか言ってほしくないのです。
私としては、いろいろな角度から可能性をわかりやすく説明をしているつもりです。

購入する人が私であれば買う金額は100%正確に呈示できますが、査定段階では購入する人が第3者を想定しているため、推定価格となります。それをよくよく考えれば、「伏線を張りだした」なんて言葉は出るわけないのです。
おそらく、その方の経験則が邪魔をするのでしょう、、、。損ですよね、、、。

ですから、信頼をいただけない方のお仕事は致しません。
私からすると、信頼をいただいたからこそ、より好条件で取引をさせていただこうと努力をするのです。

こういう売主様の場合、最初に失敗をしているのです。
不動産屋さんを心象的に疑い、敵にしてしまっているのです。
こんな事言われたら、誰も一生懸命やりません。

だから、そんな人(損な人)にはアドバイス。
うちではなく、確率論・広域営業を得意とする大手に売却依頼をしてください。
うちと大手(会社よりも、直接対応する営業マンの性格、対応、考え)は全く異なりますので、結果も異なってくると思います。

地域に根を張る業者のスキルは高いのです。
自分で責任を持って、しっかり対応をするという自負くらいは、サラリーマンより高いと思っています。

だからいつもお話しをすることは、
ご相談をされても、私を信頼できない場合には、売却依頼を出して頂かなくてよいですよ、と。

それこそが、お客様本位の仕事ができる原点だと考えています。
自社利益ばかりを考え、どんなことでもやりますというスタイルではありません。
信頼関係のない仕事をすることは、トータルで見るとストレスばかりで良い仕事はできませんから。
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ホントにうちのマンション売れるの?って質問

たまにですが、築年数が古くて、室内もすごく汚れがあるという物件(マンション)を相続で取得した所有者様がいらっしゃいます。

で、質問は、「できるだけ高く売れるとうれしいけど、売れるのかしら?」です。

その答えですが、
「必ず売れますし、できる限り高く売ってみせます。」
というふうに答えています。

そして、それに応えられるような対応をしていきます。

では、なぜ高く売れるのか?なのですが、他社営業マンには聞かれたくないこともあるので書きません(笑)。
高く売るには、営業マンの性格も重要です。
会社の規模は全く関係ありません。
ゆえに、大手仲介会社の方が高く売れると思っているあなた!
それは、間違いですよ。

間違いの理由は沢山ありますが、それは、お会いしたときにお話しをしています。

マンションには固有の相場帯があるのですが、3か月前にこのくらいの価格で売れてるからといって、その時より高く売れないのかと言ったらそんなことは絶対にないのです。

弊社では、客観的なデータに基づいてしっかりと査定をさせていただいておりますので、納得されないお客様は今まで一人もおりません。
そして、その査定書に表示された査定価格をもとに、金額を決めるのは所有者様です。
ですから、安心できるのです。

査定書(査定金額)は曲者です。
査定書(査定金額)は、営業マンが意図的に高くしたり安くしたりすることが出来ます。
だから、だまされたとか言うお話しがでてくるのでしょう。

大手が高く売れるというのは幻想です。
なぜなら、仕事しているのは給料をもらって働いているただのサラリーマンです。
ノルマがクリアできないと減給されてしまう立場の営業職です。
大組織は数字(結果)こそがものをいう場所です。
だから、困るのです。
だから、売主様は気を付けた方が良いのです。

ということで、まずは、銀行系不動産仲介会社出身の「わいわいアットホーム」にご相談くださいね(笑)。
いつも、表裏隠さず本音対応をしていますから安心です。
話しを聞いて不信感があったら、売却の依頼をしなければいいんですから。
簡単ですよね♪
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釣りに例えるとわかりやすい。

魚釣りする人はわかると思うんですけど、
小魚は岸の近くにいます。だから、手竿で充分です。
中くらいの魚は投げ釣りになります。遠くに投げないといけない。
大きな魚は、沖の方にいます。船にならないといけない。

これと同じで、その海域にいる魚はある程度大きさ、種類が決まっているのです。
魚によっては、岸近くに大きめの魚がいますが、それは、その周辺に集まっている小魚を食べるためです。

これって、不動産取引にも似ています。
小さい魚(買主)がいるところに大きな餌(価格の高い物件)があっても食べられない(買えない)のです。
逆に、大きな魚(買主)がいるところに大きな餌(価格の高い物件)があればおなかが減っていれば食べる(買う)のです。

これが地域性です。
例えば港区と府中市では、魚の大きさが違います。
つまり、相場も違うということになります。
長年にわたって、大きな餌を23区に集めたため、それを食べられる魚が自然と時間をかけて集まったのです。
その結果、小さな餌が無くなってしまったのです。
多摩地区もそうです。
餌があまりに大きいとお魚さんたちは食べたくないのです。
そのように地域の発展と絡めて、時間がそのようにさせたのです。

そう考えると、地域に合わせて餌の大きさを考えることになります。

その結果、相場が出来上がっているし、買える人のニーズも街の規模とかによって、だいぶ違ってくるんだと思います。
でも、全てがあてはまるわけではありません。
時には、岸に近いところに超大型魚が来ることもあります。
その場合、生け捕りにしちゃいますけど(笑)。

釣りと不動産は結構似ていますので、わからないときは想像してみて下さい。
いろんな戦略が練れますよ(笑)。
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売れないものは、やっぱり売れない。

売れない物件っていうのが、府中市内にもいくつかあります。

これはね、どうしようもないんです。

その理由はいくつかあります。

広告の仕方が悪い。
対応の仕方が悪い。
などありますが、
今回の場合は価格の問題。
相場が5000万円の地域なら、5000万円前後の価格で考えるべき。
とはいえ、売出値は自由ですから、6000万円とかで出したっていいのだけど、結局売れなければ、困るのは売主様でしょ?
事情があって、値段が下げられないのであれば、売りに出さないべき。
ずっと売れ残っている印象が付きまとうので、広告出しっぱなしは、あまりお勧めではありません。

一般の居住用の戸建なんかは、よほどのハイグレード物件ですら、あまりに高すぎては見向きもされません。
逆に、収益物件(投資用)だったら、物件の良しによるので、所有目的も含め、長期保有か短期保有かでも違ってきます。

とにかく、高すぎはダメなんです。
私の仲の良い不動産屋さんは、高すぎる物件は預からないってはっきり言います。
絶対成約しないからです。これに対して大手さんはなんでも預かって、最終的に値ごなしして決めるという方式なのですが、私も高すぎる物件については、原則預からないことにしました。

どうしてそう思うようになったかというと、去年、3物件の売却依頼を受けたんです。
その物件が、とても遠いわけです。
現地まで、車で2時間半かかるんだから。
売却活動するのですから、物件調査して図面作っていろいろしているんだけど、(物件所在地の)数社にも同時に売却依頼されて、車で2時間半かかる不動産屋さんになんか問い合わせが来るわけがないでしょ。
費用と時間をたっぷり割いた揚句に、所有者様から媒介契約の更新はしませんよって、、、。

こちらも人間なので、努力に見合った結果はほしいところ。
売れないのを不動産屋さんだけのせいにされてもね、、、。
あの後、あの物件売れたのかなぁと思い調べてみると、やはり、、、価格落ちてますね。しかもまだ販売中とは、、、。

とはいえ、私をホントに信頼してくれているという事であれば、喜んで継続して対応をさせていただきたいとも考えております。
実際、結構な遠い物件の売却も預からせていただいておりますので。

はい。
今日は愚痴を公表(笑)。
 
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やはり。委任物件の反響が増えてきました。

2か月前に、売却の依頼を受けさせていただいたマンションですが、最初はやや高めからスタートしたので、反響が少なかったのですが、小刻みな価格変更をしたら、反響がとっても増えてきました。
ご案内も発生するようになり、だんだんと成約に向けての雰囲気が出てきました。

やはり、、、。
不動産は、価格帯が重要であることは否めませんね。
物件の立地や人気度合によって、考え方も異なりますので、一つの理論だけで考えるのは良くないことですが、おおよその理論は押さえておかなければなりません。

これって、説明が難しいんだけど、実際に、お問合せがあったり、交渉事があったりしたときに、どうするか。

これが大切なんですよね。

そこはプロである私にお任せ。

きっと、喜んでもらえる売却ができます。
いままでは、喜んでもらえました!
これからも、喜んでいただきます!

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不動産価格はスーパーのお買物と似ている。

不動産の価格はどうやって決まるのでしょうか。
それは、いろいろな個別要因がありますが、皆さんがスーパーでお買物をするのと似ています。
金額が違いすぎますが、値付けをするという意味では、とても似ているのです。

では、どんなとこが似てるのかを簡単に書いてみます。

例)みかん。

愛媛産のとっても甘いミカンと愛媛産のあんまり甘くないみかん。
一般的にどちらの価格が高いでしょうか。
それは、とっても甘いミカンだと思います。

それは、人であれば、おいしい基準があり、おおよそ万人に同じようにそう思われているからです。
では、とっても甘いミカンの最後の1袋を目の前の人に買われてしまい、買い逃したあなたは、あんまり甘くないみかんをいくらだったら買いますか。

とっても甘いミカンより高かったら普通は買いませんよね。
やっぱり、より安くなければ手を引っ込めるのではないでしょうか。
でも、とっても甘いミカンが売っていたことを知らなければ、もしかして、普通に買ってしまうかもしれません。
その反対で、より高くてもとっても甘いから買っちゃえってなるかもしれません。

つまり、不動産にも同じことが言えます。
近隣で「安くまたは高く」売られている不動産があれば、その価格に引っ張られてしまう可能性があるのです。
もし、二つの不動産を比較したときに、その片方がとっても魅力のある不動産(とっても甘いみかん)だったらどうでしょうか。
それなりに高いとわかっていても、、もしかしたら、買ってしまうかもしれません。
その基準はなんでしょうか。
それは、その人その人のものさしです。

査定によって、おおよその売出価格の目安がわかれば、それに対してどのような価格で売り出すか。
それが売主様にとって命運を分けることもあります。
売買はタイミングですので、良い買主様が現れるタイミングで売り出すことができた場合、これはとても新鮮な甘いみかんなので良いと思います。

買う方はそれこそ真剣なので、あらゆるところから相場感を調べて、交渉にあたることでしょうし、我々ご依頼をいただいた仲介会社もできる限りお客様の味方をすることでしょう。(売主様であっても買主様であっても。)

そうして、価格合意した金額がたくさん集まって、相場を形成していきます。

最近では、香港のマンションよりも東京のマンション価格が半分くらいだそうで、海外の投資家さんが、『東京の不動産は割安だ!』として、かなり高い価格でも購入しているようです。

これが不動産の価格を押し上げていると言われているようですが、確かにそういう事は考えられることです。
まだ郊外にはそれほど波及していないと言われていますが、それもどうなるか。
一部では、すでに波及しているとさえ感じます。

私は、普段の日常のお買物と似ていると思うのですが。
どうでしょうか。
 
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売主様への背任行為。

不動産仲介業者は仲介手数料商売です。
ですので、いかに仲介手数料を多くとるかを考えます。
売主様から売却依頼を受ければ、どう転んだとしても売主様からは仲介手数料をいただけるわけです。
そうなれば、業者が考えるのは、その物件で買主様からも仲介手数料をもらうことに尽きるわけです。
つまり両手契約(両方から手数料をもらえることから)というわけです。

で、数日前、ポータルサイトをご覧になっている弊社のお客様より、物件見学をしたいという依頼がありました。
スーモ、ホームズ、グー、ホームフォーユー等のポータルサイトには、「ある業者の専属専任媒介」となっています。
レインズ(不動産業者間で情報を共有するインターネット検索システム)には物件は登録されていません。

で、その業者に電話をし、担当者とお話しをすると、「契約になりました。」と言われました。
既に無くなっているのであれば仕方がないのですが、翌日、スーモの情報が更新されていました。
という事は、囮広告でない限り、まだ物件があるという事になります。

となると、宅建業法違反の可能性があるわけですから、正当なルートを使い、確認をしていただくと、「担当者はやめました。」と言われたそうで、「その物件はコチラの登録ミスで、専属専任媒介ではなく一般媒介でした。ポータルサイトの情報を明日変更しときます。」と言われたそうです。
一般媒介であれば、売主様は不特定多数の不動産業者に売却を依頼できるのです。そうしたら、弊社にいるお客様で、成約できるわけです。
しかし、この業者が、他の全ての不動産業者に売却情報を開示しなければ、他社のお客様はその業者に直接行く以外には購入ができないわけです。
少なくとも、弊社のお客様については、その業者に不信感を抱いており、そこの業者と直接の仲介では契約できないと言っています。つまり、他社を排除している限り、弊社のお客様はこの物件を購入しない!!という事なわけです。

はい、囲い込み決定!!

売主様はどう考えるでしょうか。他社を排除して、仲介手数料収入を倍にしようとするこの行為を。
なので、弊社では、この所有者様に手紙を出して、直接お取引ができるようにしたいと考えております。

ちなみにこの業者さんは、セ○チュ○ー21の加盟店です。
一般媒介と言っている以上、コチラが直接売主様にアプローチを掛けようが何をしようが、文句をいえた義理ではないのです。

セ○チュ○ーも落ちたものだと、思いましたね。

売主様へ忠告しておこうと思います。
売却を依頼するときは、会社名の知名度だけで判断してもだめです。
特にフランチャイズ系はコンプライアンスなんかあってないようなものです、、、(もちろん多くの業者が最低限のルールを守っていると信じたいですが。)
大手だってずるいことしてることもあるしね、、、。

知らないのは売主様だけってことか、、、。
不動産売却は皆様にとってはブラックボックスなのだから、、、。

注意してくださいね。

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予想以上に高く売れることもある!

どんな不動産も金次第。
そんなことを言われますが、例えば、接道要件を満たしていない土地などはまさにその典型です。
ここでは詳細は省きますが、一般的になかなか売れない物件というものが存在していても、どうのこうの言っても値段次第だったりします。

その逆も当然あります。
通常に売れる物件があって、どうしてもその物件が欲しいという需要があれば予想をはるかに上回る金額になることもあります。
ここ最近では、不動産価格は上昇傾向にあります。
どうしてなのでしょうか。
東京オリンピック誘致のことも言われていますが、実際のところ投資で購入しているわけではなく、実需としての需要があるわけです。
やっぱり、ご自身が長く住むことを考えているため、諸条件等がご自身のご希望を満たしていれば相場云々ではなく、とにかく購入したいという事になるのでしょう。

売却は、タイミングが命です。
例えるなら、釣りがそうです。
回遊魚を釣るときには、回遊してきたときにタイミングよくエサを入れてしまえば入れ食いです。
でも、回遊してきていない時は何時間たっても釣れないものです。
ココで運というのも左右してくるんだと思います。

タイミングは、わからないのでどうしようもありませんが、マンション等の場合には、同じマンションで売りに出ている数が少ないほど、高額で売れるケースは多くなるようです。

それは、購入するときには、周りの物件と比較検討されるからです。
買主様が他の住戸を検討しているとか言われてしまうと、売主様としては、ちょっと弱気になっちゃうのではないでしょうか。

そんな時は、売却の時期を少しずらす等、考慮する必要もあるかもしれませんね。
売却するときは、ご自身でも周辺の売却物件動向を調べてみることをお勧めします。
 

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買い替えの売却 (購入先行)

買い替えの売却でよく言われるのがコレです。
「購入先行か売却先行か。」
「売却した資金で購入代金をねん出したい。」

今住んでる自宅の残債が少ないのなら、購入が先でもいいと思います。
だけど、購入先行では、売却代金がもらえないので、理論的には購入ができないでしょ。

でもできるんですよ。
 
自宅と購入する物件を担保に、購入資金を金融機関から借り入れる。
そうすれば、購入物件の支払いができて新生活が始められます。

毎月の支払いは金利分のみ。
元金を払わないで良いんです。
その代り、売却期間はたとえば半年とか1年以内という条件付きですけどね。
でもそれだけ期間があれば高く売れる可能性は十分にあるでしょ。

で、売れたら、借り入れたお金を全額返済する。
ほら、できた♪

新しい生活をはじめながら、支払いも無理なくする。
これが、買い替えの王道でしょ。
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